Les charges locatives sont l’une des premières sources de litige entre propriétaires et locataires. Quelles dépenses pouvez-vous refacturer à votre locataire ? Comment fixer la provision mensuelle et régulariser chaque année sans erreur ? Ce guide fait le point sur les règles applicables en 2026, avec des exemples concrets tirés de notre expérience de gestion sur la côte catalane et dans toute la France.
Que sont les charges locatives récupérables ?
Les charges locatives récupérables sont les dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qui bénéficient directement au locataire et peuvent donc lui être refacturées. Leur liste est fixée de manière limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987 : tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du bailleur.
Trois grandes familles s’en dégagent : les services liés à l’usage du logement (eau, chauffage collectif, ascenseur), les dépenses d’entretien courant des parties communes (ménage, espaces verts, éclairage) et certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
La liste des principales charges récupérables en 2026
Concrètement, vous pouvez récupérer auprès de votre locataire : l’eau froide et chaude des compteurs collectifs, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, l’entretien de l’ascenseur (visites périodiques, petites réparations), le salaire du gardien (à 75 % s’il assure ménage et sortie des poubelles, 40 % s’il n’assure qu’une des deux tâches), l’entretien des espaces verts, la désinsectisation, et la TEOM.
Restent en revanche à votre charge : les grosses réparations, les travaux de mise aux normes, les honoraires de syndic, l’assurance de l’immeuble et les dépenses d’amélioration. Dans une résidence de Canet-en-Roussillon avec piscine et ascenseur, par exemple, l’entretien courant de la piscine est récupérable, mais le remplacement de son liner ne l’est pas.
Provisions mensuelles : comment fixer le bon montant ?
En location nue ou meublée classique, le locataire verse chaque mois une provision sur charges, fixée d’après les résultats de l’année précédente et le budget prévisionnel de la copropriété. Une provision bien calibrée évite les mauvaises surprises des deux côtés.
Notre conseil : partez du dernier décompte annuel de charges de votre syndic, isolez la part récupérable, ajoutez la TEOM, puis divisez par douze. Pour un T2 en copropriété à Argelès-sur-Mer avec chauffage individuel, la provision tourne souvent autour de 40 à 70 € par mois ; elle grimpe vite au-delà de 100 € avec chauffage collectif et ascenseur.
La régularisation annuelle : une obligation, pas une option
Au moins une fois par an, vous devez comparer les provisions versées par le locataire aux dépenses réellement engagées. Si le locataire a trop versé, vous lui remboursez le trop-perçu ; s’il n’a pas assez versé, vous lui réclamez le complément.
Un mois avant la régularisation, vous devez communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, en copropriété, le mode de répartition entre les logements. Les pièces justificatives (factures, contrats d’entretien) doivent rester à sa disposition pendant six mois. Attention : une régularisation tardive reste possible dans la limite de la prescription de trois ans, mais si vous avez plus d’un an de retard, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.
Le cas du forfait de charges en meublé
En location meublée (et en bail mobilité), vous pouvez opter pour un forfait de charges au lieu de la provision. Le forfait est définitif : aucune régularisation n’est possible, ni à la hausse ni à la baisse. Il doit toutefois rester proportionné aux charges réelles — un forfait manifestement excessif peut être requalifié par le juge.
Le forfait simplifie la gestion, notamment pour les studios étudiants que nous gérons à Perpignan : pas de décompte annuel à produire, pas de trop-perçu à rembourser. En contrepartie, si les charges de copropriété augmentent fortement, la différence reste pour vous. À réserver aux logements dont les charges sont stables et bien connues.
TEOM, entretien de la chaudière : les pièges classiques
Deux erreurs reviennent régulièrement. La première concerne la TEOM : elle figure sur votre avis de taxe foncière et beaucoup de propriétaires oublient de la refacturer. Sur un appartement à Saint-Cyprien, cela représente souvent 150 à 250 € par an perdus. Pensez à la réclamer au locataire chaque automne, justificatif à l’appui.
La seconde concerne l’entretien annuel de la chaudière ou de la climatisation réversible : c’est une dépense d’entretien courant à la charge du locataire. Si vous souscrivez vous-même le contrat d’entretien, son coût est récupérable. En revanche, le remplacement de la chaudière reste une réparation incombant au bailleur.
Déléguer pour ne plus rien laisser passer
Entre le décret de 1987, les décomptes de syndic, la TEOM et les délais de prescription, la gestion des charges locatives récupérables demande de la rigueur et du temps. C’est précisément le travail de notre équipe : Dimitri, notre comptable, épluche chaque décompte annuel, calcule la part récupérable au centime près et adresse au locataire une régularisation claire et justifiée. Résultat : aucun euro récupérable oublié, et des relations locataires apaisées.
Chez Votre Gestion Locative, la gestion complète de votre bien — encaissement des loyers, régularisation des charges, révision IRL, gestion des travaux — est facturée 8 % TTC des sommes encaissées, partout en France.
Conclusion
Bien gérer les charges locatives récupérables, c’est protéger votre rentabilité tout en respectant les droits de votre locataire : une liste limitative à connaître, des provisions calibrées, une régularisation annuelle documentée et transmise dans les formes. En cette rentrée 2026, c’est le bon moment pour vérifier vos décomptes de l’année écoulée et refacturer votre TEOM.
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