Un volet roulant bloqué à Canet, un ballon d’eau chaude entartré à Alénya, une peinture fatiguée après six ans de bail : la question revient à chaque appel. Les travaux locatifs sont la première source de tension entre bailleur et locataire, alors que la répartition des frais est encadrée de façon assez précise par la loi. Voici les repères concrets que nous appliquons au quotidien sur nos mandats de gestion.
1. Le principe de base : entretien courant au locataire, structure au propriétaire
Deux textes suffisent à trancher 90 % des litiges de travaux locatifs.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et d’y entretenir les équipements mentionnés au bail. C’est lui qui assume tout ce qui relève de la structure, de la vétusté et du maintien en état.
L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les réparations locatives, dont la liste figure au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Ce décret est votre meilleur arbitre : il énumère pièce par pièce ce qui incombe à l’occupant (joints, ampoules, menues réparations de robinetterie, entretien des sols et des ouvrants, etc.).
Au-dessus, l’article 606 du Code civil réserve au propriétaire les grosses réparations : gros murs, charpente, toiture entière, murs de soutènement.
2. Travaux locatifs : les postes les plus fréquents, tranchés
Pour aller vite, voici la répartition des travaux locatifs que nous appliquons sur nos biens en gestion :
| Poste | À la charge de |
|---|---|
| Entretien annuel de la chaudière, ramonage | Locataire |
| Remplacement de la chaudière ou du ballon en fin de vie | Propriétaire |
| Joints, flexibles de douche, chasse d’eau, ampoules | Locataire |
| Remplacement d’une robinetterie usée | Propriétaire |
| Vitre cassée par le locataire ou ses invités | Locataire |
| Mécanisme de volet roulant hors d’usage | Propriétaire |
| Lattes de volet cassées par manœuvre brutale | Locataire |
| Peinture et sols usés par le temps | Propriétaire |
| Dégradations, trous, taches non liées à l’usage normal | Locataire |
| Débouchage courant des canalisations | Locataire |
| Canalisation percée, remontée d’égout | Propriétaire |
La ligne de partage tient en une phrase : l’usure normale est pour le bailleur, la négligence est pour l’occupant.
3. La vétusté : l’argument qui fait basculer les litiges de travaux locatifs
L’article 7 précise que le locataire n’est pas redevable des réparations dues à la vétusté, à la malfaçon, au vice de construction, au cas fortuit ou à la force majeure. Concrètement, un revêtement de sol posé il y a douze ans ne peut pas être refacturé à 100 % au locataire sortant, même s’il présente des marques.
Depuis la loi ALUR, les parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté (décret n° 2016-382), qui applique un abattement annuel par type d’équipement : par exemple 10 % par an sur une peinture après deux ans de franchise. Nous la joignons systématiquement à nos baux. C’est le document qui évite les discussions interminables au moment de l’état des lieux de sortie et qui protège le propriétaire autant que le locataire, parce qu’il fixe la règle avant le conflit et non après.
4. Travaux en cours de bail : ce que le locataire doit accepter
Le propriétaire n’est pas prisonnier de l’occupation. L’article 7 e) de la loi de 1989 oblige le locataire à laisser exécuter les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et ceux nécessaires au maintien en état du logement.
Deux garde-fous, en revanche :
- Les travaux doivent être notifiés au locataire avant le démarrage, par lettre recommandée ou remise en main propre.
- Si le chantier dépasse 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la surface privée d’usage (article 1724 du Code civil).
Un conseil de terrain : sur la côte catalane, planifiez les travaux lourds entre novembre et mars. Les artisans des Pyrénées-Orientales sont saturés d’avril à septembre, et les délais s’allongent facilement de plusieurs semaines en haute saison.
5. Travaux locatifs : les spécificités du littoral catalan
Notre climat impose quelques travaux locatifs que l’on voit peu ailleurs, et qu’il vaut mieux anticiper dans le budget d’entretien.
La tramontane. Elle malmène volets, stores et portails. Un store banne arraché par une rafale relève du bailleur si l’équipement était en fin de vie ou mal dimensionné ; il relève du locataire s’il l’a laissé déployé pendant un épisode de vent annoncé. Nous le rappelons noir sur blanc dans nos livrets d’accueil.
Les embruns. À Canet, Saint-Cyprien ou Argelès, la corrosion attaque les menuiseries, les garde-corps et les groupes extérieurs de climatisation. Un rinçage à l’eau douce deux fois par an relève de l’entretien courant ; le remplacement d’un élément corrodé reste à la charge du propriétaire.
Le calcaire. L’eau est dure dans la plaine du Roussillon. L’entartrage prématuré d’un ballon d’eau chaude n’est pas une faute du locataire : c’est au propriétaire d’assumer le remplacement, et il a tout intérêt à installer un adoucisseur ou un ballon anti-calcaire pour allonger la durée de vie de l’équipement.
6. Rénovation énergétique : un chantier de propriétaire
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location en tant que résidence principale, et le calendrier prévoit les classes F en 2028 puis E en 2034. Contrairement aux travaux locatifs classiques, ces chantiers sont intégralement à la charge du bailleur : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation.
Bonne nouvelle pour les propriétaires du 66 : le climat méditerranéen limite souvent le coût du saut de classe. Sur les appartements que nous gérons, un remplacement de menuiseries couplé à un chauffage performant suffit fréquemment à passer de F à D. Pensez à faire réaliser un audit avant de lancer le chantier, et vérifiez les aides en vigueur au moment de votre devis — les dispositifs évoluent chaque année.
7. Trois réflexes pour ne jamais subir un litige de travaux locatifs
- Un état des lieux d’entrée détaillé et photographié. Sans lui, le logement est réputé avoir été reçu en bon état, et le propriétaire perd la partie.
- Une grille de vétusté annexée au bail. Elle transforme un débat subjectif en calcul objectif.
- Un carnet d’entretien du bien. Dates d’installation et factures des équipements : c’est ce qui permet de prouver qu’une chaudière a quatre ans et non quinze.
Confiez vos travaux locatifs à des professionnels
Arbitrer une facture de plombier, relancer un artisan, tenir une grille de vétusté et sécuriser un état des lieux : c’est exactement notre métier. Notre agence assure la gestion locative à l’année partout en France pour 8 % TTC, réseau d’artisans locaux compris sur les Pyrénées-Orientales, et la conciergerie saisonnière à 20 % TTC sur toute la côte catalane.
👉 Confiez-nous votre bien et ne recevez plus jamais un appel à 22 h pour un chauffe-eau en panne.
Cet article présente le cadre général applicable en septembre 2026. Chaque situation méritant une analyse propre, n’hésitez pas à nous contacter pour un point sur votre bien.